Ekonomija

PR tekst

U Kotoru je do početka juna podnijeto 627 zahtjeva za upis bespravnih objekata u katastar. Na nivou Crne Gore od 2018. podnijet je 85.741 zahtjev, riješena su 4.363, a 81.378 predmeta još čeka. Rok za pokretanje postupka je 14. avgust 2027. i produžen je drugi put.

Zakon o legalizaciji bespravnih objekata stupio je na snagu 14. avgusta 2025. Prvobitni rok bio je šest mjeseci, do 14. februara 2026. U februaru je produžen na godinu dana, a izmjenama usvojenim ove godine na 24 mjeseca od stupanja zakona na snagu. Zato je krajnji datum 14. avgust 2027. Postupak od zahtjeva do rješenja detaljnije je opisan u vodiču o legalizaciji objekata u Crnoj Gori.

Zahtjev se ne može ni predati bez elaborata za legalizaciju. Prije reda u opštini treba naći licenciranog geometra i provjeriti imovinsko-pravni status parcele.

Kotor u brojkama

Opština Kotor ima 22.746 stanovnika u 56 naselja na oko 335 kvadratnih kilometara, po popisu iz 2023. Do početka juna ove godine u Kotoru je podnijeto 627 zahtjeva, sedmi broj u državi, iza Podgorice (3.220), Bara (1.940), Ulcinja (1.294), Budve (861), Žabljaka (735) i Bijelog Polja (709). Herceg Novi je odmah iza, sa 615 zahtjeva.

Koliko bespravnih objekata u opštini ima zaista, ne zna se. Opštinska služba je 2018. procjenjivala između 500 i hiljadu, a zahtjeva je tada bilo 98. Opštine po zakonu izrađuju liste bespravnih objekata, pa bi se broj trebalo da razjasni kada te liste budu gotove.

Uprava za nekretnine je u avgustu imala više od 80.000 predmeta: preko 60.000 objekata evidentiranih prije stupanja zakona na snagu i oko 19.000 novih zahtjeva. Iz Uprave su ranije upozorili da predmeti, zbog obima, neće biti obrađeni odmah.

Dio zastoja je u opštinama. Kotor je, uz Budvu, Ulcinj i Žabljak, među opštinama u kojima stotine predmeta obrađuju jedan ili dva pravnika. Za svaki objekat komisija od najmanje tri člana, u kojoj je i geodeta iz Katastra, izlazi na teren i upoređuje stanje sa dokumentacijom. Troškove tog izlaska, po izmjenama zakona, snosi vlasnik objekta.

Elaborat za legalizaciju: šta sadrži i ko ga radi

Elaborat za legalizaciju, odnosno premjer izvedenog stanja, izrađuje licencirana geodetska organizacija, a ovjerava ga Uprava za nekretnine. Bez elaborata i tehničke ovjere postupak upisa se ne može pokrenuti. To je i razlog koji je predlagač zakona naveo za drugo produženje roka.

Na osnovu elaborata se obračunava naknada za legalizaciju, po kvadratu neto površine objekta. Ako komisija na terenu nađe razliku između stanja i elaborata, vlasnik ga mora uskladiti, a nadležni organ može tražiti nadzor geodetskog inspektora nad firmom koja ga je izradila. Loše mjerenje znači novo mjerenje i još mjeseci čekanja.

Najveći dio zastoja ne pravi mjerenje, nego imovinsko-pravni status: neriješena ostavina, fizička dioba, spor o svojini. Geodetske organizacije su u velikom broju slučajeva odbijale izradu elaborata dok ti postupci ne budu okončani. Za ovjeru je potrebna i saglasnost vlasnika zemljišta, ako to nije vlasnik objekta, pa je te postupke bolje pokrenuti prije nego što se angažuje geodeta.

Geometar u Kotoru ili iz druge opštine

Licenca geodetske organizacije važi za cijelu Crnu Goru. Vlasnik iz Dobrote, Prčanja ili Grblja može angažovati firmu iz Tivta, Budve, Herceg Novog, Cetinja ili Podgorice. Kada su lokalne firme zauzete mjesecima unaprijed, to je često najbrži put do elaborata.

Prije angažovanja geometra provjeriti da li je firma na spisku licenciranih organizacija koji objavljuje Uprava za nekretnine na portalu gov.me. To vrijedi uraditi prije nego što se bilo šta plati.

Prednost lokalnog geometra je što poznaje kotorske katastarske opštine i stare greške u premjeru, kojih u Boki nije malo. Firma iz druge opštine može biti slobodnija u terminima, ali tada treba pitati da li u cijenu ulazi dolazak na teren. Kada angažujete geometra u Kotoru ili iz susjedne opštine, dogovorite unaprijed:

• rok za izlazak na teren i rok za predaju elaborata,
• da li cijena uključuje predaju elaborata Katastru i postupanje po eventualnoj dopuni,
• ko je kontakt osoba ako Katastar ili komisija traže ispravke.

Kod izbora geometara dobro je uzeti dvije ili tri ponude, jer se cijene razlikuju prema površini objekta, pristupu parceli i tome koliko se katastarsko stanje razlikuje od stvarnog.

Zaštićena zona: u Kotoru su postupci obustavljeni

Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o zaštiti prirodnog i kulturno-istorijskog područja Kotora („Službeni list CG“ broj 33/26) stupio je na snagu 19. marta 2026. Njime su prekinuti svi započeti postupci legalizacije na čitavoj teritoriji opštine Kotor, do donošenja Menadžment plana i Studije zaštite.

Do tada se ne izdaju urbanističko-tehnički uslovi i građevinske dozvole, osim za objekte od javnog interesa, infrastrukturu, rekonstrukciju u postojećim gabaritima, adaptaciju i sanaciju, kao i konzervatorsko-restauratorske radove.

Za objekte neto površine preko 500 kvadrata i za objekte u zaštićenim zonama, uključujući područje upisano na UNESKO listu, rješenje o legalizaciji ne donosi opština, nego Uprava za legalizaciju bespravnih objekata. Status konkretnog predmeta u Kotoru provjerava se u Sekretarijatu za urbanizam.

Šta ako se rok propusti

Član 48 zakona propisuje uklanjanje objekta za koji postupak upisa nije pokrenut. Državna sekretarka u Ministarstvu prostornog planiranja, urbanizma i državne imovine Marina Izgarević Pavićević navela je tri moguća ishoda: za objekat koji je vidljiv na ortofoto snimku plaća se naknada za korišćenje prostora, objekat kojeg na snimku nema se uklanja, a ako je objekat na opštinskom ili državnom zemljištu i otkup nije tražen, zemljište prelazi u državno vlasništvo.

Bez legalizacije objekat se praktično ne može prodati ni pokloniti, jer ga zakon tretira kao nepodoban za promet.

Novi rok za pokretanje upisa u katastar: 14. avgust 2027. godine.

Sekretarijat za urbanizam, stanovanje i uređenje prostora Opštine Kotor: 032/325-868 i 032/325-860, e-mail urbanizam@kotor.me. Zahtjevi se predaju preko Građanskog biroa Opštine Kotor.

Uprava za nekretnine, Područna jedinica Kotor, Stari grad: 032/301-052 i 032/301-053, e-mail kotor@uzn.gov.me.

Spisak licenciranih geodetskih organizacija: portal gov.me, stranica Uprave za nekretnine.