Ekonomija

Tržište nekretnina u Crnoj Gori dostiglo je vrhunac. Prema posljednjim podacima Monstata, prosječna cijena kvadratnog metra stana u novogradnji u Crnoj Gori iznosila je 1 399 eura. Kada je u pitanju Kotor, cijena kvadrata novogradnje je znatno visočija i iznosi od 2.300 do preko tri hiljade eura. To je gostujući u emisiji “Ljetnje priče” kazao Aleksandar Kovačević, agent za nekretnine iz Kotora. U nastavku prenosimo dio razgovora.

Kako biste opisali trenutno stanje tržišta nekretnina u Kotoru? Da li postoji neki poseban trend ili potražnja za određenim vrstama nekretnina?

Od proslaska koronavirusa tržište je dosta dinamično i velika je potražnja. Odmah nakon korone regionalni kupci su bili dosta aktuelni, a onda se vratilo svo ono tržište koje smo imali ranije iz Turske i evropskih zemalja. Imamo kupaca iz Njemačke, što je dosta novo. Region je još uvijek prisutan.  Tržište nekretnina karakteriše dinamika i rast cijena od kraja korone pa sve do danas.

Kakva je situacija tokom ljeta? Da li je manja potražnja u ljetnim mjesecima?

Nama je povećana potražnja u ljetnjim mjesecima, tj. ima više posla. Ljeti je tu dosta ljudi koji su mješavina kupaca i turista, pa razgledaju, razmišljaju, tako da imamo povećan obim posla. Potražnja je na približno istom nivou i ljeti i van sezone.

Koje su trenutno cijene nekretnina? Godinama je poznato da obični ljudi teško mogu priuštiti sebi nekretninu u Kotoru. Kakva je situacija sada i ima li nekih tendencija smanjenja u narednim godinama?

Vrlo je teško predvidjeti šta će biti u narednim godinama. Trenutno imamo rast cijena uzrokovan povećanjem potražnje, zatim inflacijom i skokom materijala za gradnju. Većina investitora sa kojima razgovaramo nam govori da je cijena materijala gradnje dosta porasla. Moramo se prilagoditi za sada na te nove cijene, a što će biti dalje teško je predvidjeti. Do sada nismo vidjeli neke značajne padove cijena. Kada god su cijene skočile, ostale su uglavnom na istom nivou. Trenutno kvadrat novogradnje u Kotoru iznosi od 2.300 do preko 3 hiljade eura.

Cijene su dodatno skočile nakon rata u Ukrajini. Pomenuli ste inflaciju. Koja je razlika recimo u odnosu na godinu dana prije toga?

Rat u Ukrajini je samo dodatno pospiješio potražnju za nekretninama. Dosta ljudi je bilo skeptično kakav će biti finansijski sistem poslije svih događaja. Mnogo njih je sredstva sa banke ulagalo u nekretnine. Tako da je i to uzrokovalo dodatan rast. Opet cijena materijala, problem u nabavkama uzrokovali su dodatni porast cijena. Ne očekujemo neki pad uskoro, ali očekujemo stabilizaciju tržišta.

Pročitala sam podatak, ne da očekujemo pad, nego da će u narednih 10 godina cijene nekretnina porasti u cijelom svijetu. Vi ste kazali teško je predvidjeti cijene na tržištu nekretnina, možete li dodatno pojasniti taj trend rasta, kako Vi to vidite iz struke?

Ja sam već 18 godina u poslu. Iz iskustva, vidjeli smo 2008. godine je bila krizna godina u svijetu, pa evo sad i rat u Ukrajini, ali barem što se tiče crnogorskog tržišta nismo vidjeli toliko efekata na cijene. Bilo je možda malo usporavanja tržišta, smanjenje prodaje, itd., ali pada nije bilo, barem ga nismo u većoj mjeri osjetili. Predvidjeti sljedećih 10 godina je vrlo teško. Mi imamo neka predviđanja i neke računice i oni govore da cijene idu gore i da će se teško vratiti, ali kao što znamo, imali smo koronu koja nas je iznenadila i krizu 2008. godine. Ne znamo šta se sve može desiti.

Kakva je situacija kada su ostali primorski gradovi u pitanju, da li su i tu cijene vrtoglavo visoke?

Jesu i najviše se to osjeća u Kotoru i Tivtu. Skok je i u Budvi, ali ne u tolikoj mjeri. Dosta su slični gradovi. Mi to računamo kao jedno tržište, teško je izdvojiti gradove od Budve do Herceg Novog.

Kazali ste, 18 godina se bavite ovim poslom, kako se nosite sa konkurencijom na tržištu i koje su vaše strategije za privlačenje potencijalnih kupaca? Pretpostavljam da je konkurencija velika u ovom poslu?

Jeste velika. Ima nekih 10 – 20 ozbiljnih igrača, ali ima dosta neregulisanog tržišta gdje se dosta ljudi bavi nekretninama, koji u stvari uopšte nisu iz tog sektora. To uzrokuje nelojalnu konkurenciju.

Što se ostalog tiče, svi se borimo za svoj dio tržišta, ali ima dosta saradnje između nas agenata, tako da pomažemo jedni drugima u određenim situacijama.

Koje su glavne karakteristike nekretnina koje najčešće prodajete u Kotoru i koje su prednosti tih nekretnina u odnosu na druge?

Kada je u pitanju potražnja, u velikoj većini se radi o stanovima. To su uglavnom turistički stanovi. Kupci traže stan kao second home ili kao holiday home. Često je u pitanju neka vrsta miksa između drugog doma, investicije, rentiranja. Najpopularniji su novoizgrađeni i renovirani stanovi, u manjoj mjeri kuće, a kada su one u pitanju onda se traži prva linija od mora. To su neke ekskluzivne nekretnine. Otprilike ista je situacije i u drugim opštinama. Nema tu nekih velikih razlika.

Imate li možda neku evidenciju, okvirno makar, koliko ima slobodnih stanova u Kotoru za prodaju?

Nemamo preciznu računicu. Nismo radili takvu vrstu statistike, ali većina novoizgrađenih objekata je u vlasništvu stranaca. Svi ti stanovi su ljeti izdati ili su vlasnici tu. A zimi su, nažalost, dosta često prazne te zgrade i to je karakterističnije možda u Budvi, nego kod nas. Ali, naravno, ima toga i kod nas.

Na šta klijenti najviše obraćaju pažnju, a šta im sa druge strane Vi savjetujete pri odabiru nekretnine? Lokacija, kvadratura stana, godina gradnje, da li zgrada posjeduje lift, ima li stan svoje parking mjesto, kakav je sistem grijanja, ali i kakve su vam komšije - pretpostavljam da, pogotovo kada je kupovina u pitanju, ovo su neke osnovne stvari na koje treba obratiti pažnju?

Jeste, nabrojali ste većinu toga na šta kupci obraćaju pažnju. Dosta se i mi kao agencija koncentrišemo na legalnost samih poslova i nekretnina da bi kupci znali šta kupuju i sa čim će završiti u vlasništvu. Preferiraju novogradnju, moderan dizajn, liftove, klimatizaciju, grijanje, hlađenje, izolaciju. Sve to danas moraju da imaju stanovi da bi bili aktuelni na tržištu.

Emisiju možete poslušati na linku Ljetnje priče.

Tekst: Irena Mačić

Foto: Radio Kotor